گاهی در روند ثبت املاک یا اسناد، اختلافاتی میان افراد و اداره ثبت به وجود میآید. این اختلافات ممکن است در مراحل اولیه ثبت، هنگام تنظیم اسناد یا حتی پس از ثبت رسمی ملک رخ دهد. برای رسیدگی به چنین مواردی، قانون، دو مرجع مهم تعیین کرده است: هیات نظارت اداره ثبت و شورای عالی ثبت.
تصمیمهای این دو مرجع در بسیاری از پروندهها تأثیرگذار است، اما گاهی ممکن است یکی از طرفین رأی را ناعادلانه بداند و بخواهد اعتراض کند. در اینجا، موضوع اصلی ما یعنی اعتراض به رای شورای عالی ثبت و نحوه اعتراض به آرای هیات نظارت را بررسی میکنیم.
حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت اداره ثبت
هیات نظارت اداره ثبت، نخستین مرجع بررسی اختلافها و اشتباهات در روند ثبت املاک و اسناد است. طبق قانون، این هیات وظیفه دارد در مواردی مانند اختلاف بین متقاضی ثبت و اداره ثبت، اشتباه در مراحل مقدماتی، تعارض در تصرف اشخاص یا خطا در تنظیم اسناد تصمیمگیری کند.
به بیان ساده، اگر در جریان ثبت ملکی اشتباهی رخ دهد، چه به دلیل خطای نویسنده سند، چه اشتباه در عملیات تفکیک یا تطبیق سند، هیات نظارت میتواند دستور اصلاح یا ابطال آن را صادر کند.
در چنین شرایطی، متقاضیان میتوانند در ادامه اعتراض به رای شورای عالی ثبت را مطرح کنند تا تصمیم نهایی مورد بازبینی قانونی قرار گیرد. همچنین در صورت تعارض بین دو سند مالکیت یا اشتباه در ثبت اطلاعات در دفتر املاک، این هیات مسئول بررسی و رفع ایراد است و مسیر قانونی برای پیگیری، از جمله اعتراض به رای شورای عالی ثبت، برای ذینفعان فراهم شده است.
آرای قابل اعتراض هیات نظارت در شورای عالی ثبت
همه تصمیمهای هیات نظارت قابل اعتراض نیستند و قانون تنها در سه مورد مشخص اجازه داده است که افراد بتوانند اعتراض به رای شورای عالی ثبت را مطرح کنند و نسبت به تصمیم هیات نظارت شکایت نمایند:
-
زمانی که بین متقاضی ثبت و اداره ثبت اختلاف یا اشتباهی درباره پذیرش درخواست وجود دارد.
-
زمانی که بین دو یا چند سند مالکیت درباره یک ملک یا حدود آن تعارض باشد.
-
زمانی که در تنظیم یا تطبیق اسناد با قوانین اشتباهی رخ داده باشد.
در سایر موارد، تصمیم هیات نظارت نهایی است و باید از مسیر دیگری پیگیری شود.
نمونه دادخواست اعتراض به رای شورای عالی ثبت
به نام خدا
ریاست محترم دیوان عدالت اداری
با سلام و احترام
اینجانب … فرزند … شماره ملی … ساکن … به شماره تماس …، به طرفیت شورای عالی ثبت اسناد و املاک کشور به نشانی تهران، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اداره کل ثبت املاک، موضوع اعتراض به رأی شماره … مورخ … صادره از شورای عالی ثبت اسناد و املاک کشور، بدین وسیله شکایت و اعتراض خود را تقدیم مینمایم.
شورای عالی ثبت به موجب رأی مذکور در پرونده ثبتی شماره … مربوط به ملک واقع در … تصمیمی اتخاذ نموده که مغایر با قوانین و مقررات جاری کشور و اصول قانونی مقرر در قانون ثبت اسناد و املاک میباشد. رأی صادره از نظر استناد به مواد قانونی و بررسی مستندات دچار اشتباه مؤثر در تصمیمگیری شده و به حقوق مکتسبه اینجانب آسیب رسانده است. اسناد مالکیت و مدارک رسمی ارائه شده از سوی اینجانب به نحو کامل بررسی نگردیده و اشتباهات موجود در پرونده مورد توجه قرار نگرفته است.
با توجه به مفاد بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، تصمیمات قطعی مراجع اداری از جمله شورای عالی ثبت در صورتی که مغایر با قوانین و مقررات باشد، قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است. نظر به اینکه رأی معترضعنه مغایر با مواد ۲۲، ۲۴ و ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک کشور صادر شده و موجب تضییع حقوق قانونی اینجانب گردیده است، لذا تقدیم این دادخواست ضروری است.
حسب مستندات پیوست، در جریان رسیدگی در شورای عالی ثبت، اشتباه در تطبیق مفاد اسناد رسمی با سوابق دفتر املاک محرز بوده و این اشتباه به صورت مستقیم در صدور رأی اثرگذار بوده و به ضرر اینجانب منجر شده است.
لذا از محضر محترم دیوان عدالت اداری استدعا دارم با عنایت به موارد فوق، نسبت به نقض رأی شماره … مورخ … شورای عالی ثبت اقدام نموده و دستور اصلاح سوابق ثبتی مطابق مستندات قانونی و مدارک ارائه شده صادر فرمایند. همچنین صدور دستور توقف اجرای رأی شورای عالی ثبت تا تعیین تکلیف نهایی این شکایت مورد تقاضا میباشد و هر تصمیم دیگری که برای احقاق حق و اجرای عدالت لازم باشد اتخاذ شود.
مستندات پیوست عبارتند از: تصویر رأی شورای عالی ثبت شماره … مورخ …، رونوشت سند مالکیت شماره …، تصویر گواهی انحصار وراثت یا وکالتنامه (در صورت وجود)، رونوشت مکاتبات و مستندات اداری مرتبط، استشهادیه یا گواهی شهود (در صورت موجود بودن) و تصویر آگهیها و مدارک ثبتی مرتبط با پرونده.
با توجه به اینکه اعتراض به رأی شورای عالی ثبت تنها از حیث نقض قوانین و مقررات قابل رسیدگی است، اینجانب بر اساس مواد قانونی یاد شده، این شکایت را تقدیم مینمایم و استدعا دارم نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ گردد.
با احترام
امضاء: …………………
تاریخ: …………………
شماره پیوستها: …………………
شرایط اعتراض به رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت
برای اعتراض به رای شورای عالی ثبت ابتدا باید توجه داشت که اعتراض در شورای عالی فقط در همان سه مورد گفتهشده قابل طرح است. اعتراض به این آراء نیاز به فرم خاص یا دادخواست رسمی ندارد و میتوان آن را روی برگه عادی هم تنظیم کرد. با این حال چند نکته مهم وجود دارد:
-
آراء هیات نظارت معمولاً به معترضان ابلاغ نمیشود، بلکه به مدت ۲۰ روز روی تابلوی اعلانات اداره ثبت نصب میگردد.
-
اگر فردی در این مهلت اعتراض خود را ثبت نکند، رأی اجرا میشود.
-
با این وجود، طبق نظر دیوان عدالت اداری، برای اعتراض به آرای هیات نظارت در شورای عالی ثبت مهلت مشخصی تعیین نشده است، و اعتراض را میتوان بدون محدودیت زمانی مطرح کرد.
نحوه اعتراض به رای هیات نظارت در دیوان عدالت اداری
اگر رأی هیات نظارت قطعی شود، یعنی یا قابل اعتراض در شورای عالی ثبت نباشد یا اعتراض در مهلت مقرر ارائه نشده باشد، در این شرایط امکان اقدام از طریق دیوان عدالت اداری فراهم میشود. در چنین مواردی، متقاضی میتواند اعتراض به رای شورای عالی ثبت را در دیوان عدالت اداری ثبت کند، مشروط بر اینکه رأی صادره برخلاف قانون یا مقررات باشد.
در این مسیر، استفاده از وکیل دیوان عدالت اداری میتواند باعث شود که اعتراض به رای شورای عالی ثبت با استدلالهای قانونی قویتر تنظیم شده و شانس موفقیت افزایش یابد. این اعتراض باید ظرف سه ماه از تاریخ قطعی شدن رأی ثبت و از طریق دفاتر خدمات قضایی به دیوان عدالت اداری ارائه گردد.
نحوه اعتراض به رای شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری
در برخی موارد، تصمیم شورای عالی ثبت نیز ممکن است ناعادلانه یا خلاف قانون باشد. در چنین وضعیتی، امکان اعتراض به رای شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری وجود دارد. مطابق ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، این اعتراض باید ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی شورای عالی ثبت ثبت شود. شکایت از این رأی تنها از نظر نقض قانون و مقررات قابل بررسی است، نه از جهت ماهیت دعوا. برای ثبت این شکایت نیز باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه و دادخواست رسمی تنظیم شود.
روند رسیدگی به اعتراضها در دیوان عدالت اداری
رسیدگی به اعتراض به رای شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری بهصورت غیرحضوری انجام میشود. پس از ثبت شکایت، یک نسخه از دادخواست برای طرف مقابل ارسال میشود تا ظرف ۳۰ روز پاسخ دهد. پس از دریافت پاسخ، پرونده در وقت مقرر بررسی و رأی نهایی صادر میشود.
شعبه دیوان میتواند برای روشن شدن موضوع، از مراجع دیگر استعلام بگیرد یا پروندههای مرتبط را مطالبه کند. مراجع موظفند در مدت تعیینشده پاسخ دهند، و اگر از انجام وظیفه خودداری کنند، ممکن است با مجازات اداری یا حتی انفصال از خدمت روبهرو شوند.
مهلت اعتراضها
در جمعبندی، مهلتها به این صورت است:
-
برای اعتراض به آرای هیات نظارت در شورای عالی ثبت، مهلت مشخصی تعیین نشده است.
-
برای اعتراض به رأی هیات نظارت در دیوان عدالت اداری، مهلت سه ماه از تاریخ قطعیت رأی است.
-
برای اعتراض به رأی شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری نیز، مهلت سه ماه از زمان ابلاغ رأی در نظر گرفته شده است.
سخن آخر
در این مقاله، مراحل و شرایط اعتراض به رای شورای عالی ثبت و همچنین اعتراض به تصمیمهای هیات نظارت را بهصورت ساده و گامبهگام توضیح دادیم. دانستیم چه آراء قابل اعتراض هستند، مهلتهای قانونی چقدر است و شکایت در دیوان عدالت اداری چگونه انجام میشود.
اگر برای اعتراض به رأیهای ثبتی خود به راهنمایی دقیق و پیگیری حرفهای نیاز دارید، پیشنهاد میکنیم با سامان مقیمی مشورت کنید. سامان مقیمی وکیل پایه یک دادگستری است که در پروندههای ملکی، ثبتی، خانوادگی و دیوان عدالت اداری سابقه و تجربه مؤثری دارد و میتواند راهگشای شما در مسیر اعتراض به رای شورای عالی ثبت باشد.