شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

یکی از موضوعاتی که معمولاً در روابط بین موجر و مستاجر پیش می‌آید، مسئله فسخ قرارداد اجاره است. شاید مستاجری به دلایلی بخواهد زودتر از موعد مقرر قرارداد را فسخ کند یا با شرایط خاصی مواجه شده باشد که ادامه اجاره برای او ممکن نباشد. اما آیا چنین کاری از نظر قانونی ممکن است؟ در چه شرایطی می‌توان به فسخ قرارداد اجاره اقدام کرد؟

فسخ قرارداد اجاره چیست؟

فسخ قرارداد اجاره یعنی پایان دادن زودتر از موعد قانونی یا پایان دوره توافق‌شده بین موجر و مستاجر. این فسخ ممکن است به دلایل مشخصی صورت بگیرد که یا در خود قرارداد پیش‌بینی شده، یا در قانون مدنی آمده است. در حالت عادی، قرارداد اجاره تا پایان مدت آن اعتبار دارد. اما در بعضی شرایط خاص، مستاجر (یا حتی موجر) می‌تواند آن را فسخ کند.

این نکته بسیار مهم است که فسخ قرارداد بدون دلیل قانونی یا توافق‌نامه کتبی، ممکن است تبعات حقوقی برای مستاجر داشته باشد. به همین دلیل، در چنین مواردی مشورت با وکیل قراردادها می‌تواند از بروز خسارت و پیچیدگی‌های حقوقی جلوگیری کند.

دلایل قانونی فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

برای اینکه مستاجر بتواند قرارداد را فسخ کند، باید یکی از دلایل قانونی زیر وجود داشته باشد:

تخلف موجر از مفاد قرارداد

اگر موجر به تعهدات خود عمل نکند، مثلاً مورد اجاره را در زمان مقرر تحویل ندهد، یا ملک مشکلات اساسی داشته باشد که رفع نشوند، مستاجر می‌تواند به استناد ماده ۴۷۶ قانون مدنی، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند. برای مثال:

• اگر آپارتمان بدون آب یا گاز باشد.

• اگر ملک مشکلات ایمنی مثل نشتی گاز یا پوسیدگی شدید لوله‌کشی داشته باشد.

• یا اگر مستاجر برای استفاده معمولی از ملک با مشکل جدی مواجه شود.

عدم امکان استفاده از ملک به دلایل خارج از کنترل مستاجر

گاهی ممکن است حادثه‌ای رخ دهد که استفاده از ملک را غیرممکن کند؛ مثلاً:

• آتش‌سوزی شدید

• زلزله یا تخریب کامل ساختمان

• بسته شدن ملک توسط مراجع قضایی یا شهرداری

در چنین شرایطی، مستاجر می‌تواند با استناد به «تعذر اجرای تعهد» یا همان غیرممکن شدن استفاده از ملک، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید. از آن‌جایی که اثبات چنین مواردی ممکن است پیچیده و وابسته به جزئیات فنی و حقوقی باشد، مشورت با وکیل ملکی که در موارد ملکی تخصص دارد می‌تواند مسیر اقدام قانونی را شفاف‌تر و مطمئن‌تر کند.

وجود شرط فسخ در قرارداد

در بسیاری از قراردادهای اجاره، بندی تحت عنوان “حق فسخ” گنجانده می‌شود. اگر در قرارداد اجاره، به مستاجر این اجازه داده شده باشد که در شرایط خاصی (مثلاً با اطلاع قبلی ۳۰ روزه) قرارداد را فسخ کند، دیگر نیازی به دلیل قانونی خاصی نیست و مستاجر می‌تواند از آن استفاده کند.

توجه: درج این شرط در متن قرارداد اجاره بسیار مهم است. اگر شرط فسخ به‌نفع مستاجر در قرارداد ذکر نشده باشد، کار کمی سخت‌تر خواهد بود.

انتقال ملک به دیگری و تغییر مالک

اگر در حین قرارداد، مالک ملک را به فرد دیگری منتقل کند، در حالت عادی تاثیری روی قرارداد اجاره ندارد. اما اگر مالک جدید، بنا بر دلایل قانونی، حق فسخ داشته باشد و بخواهد ملک را برای استفاده شخصی تخلیه کند، ممکن است مستاجر هم بتواند در پاسخ به این تغییر، برای فسخ قرارداد اجاره اقدام کند.

روند و نحوه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

اگر یکی از دلایل بالا برای فسخ وجود داشته باشد، مستاجر باید مراحل زیر را طی کند:

۱. ارسال اظهارنامه رسمی

اولین قدم این است که مستاجر با ارسال اظهارنامه رسمی به موجر، اعلام کند که قصد فسخ قرارداد اجاره را دارد. در این اظهارنامه باید دلیل فسخ، مدت باقی‌مانده از قرارداد، و خواسته‌های قانونی مستاجر (مثل استرداد مبلغ ودیعه) ذکر شود.

۲. مراجعه به شورای حل اختلاف (در صورت لزوم)

اگر موجر با فسخ مخالفت کند یا درباره ودیعه یا تخلیه اختلافی پیش بیاید، مستاجر می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست بررسی و صدور رأی قانونی کند.

۳. ثبت فسخ در سامانه املاک (در قراردادهای رسمی)

در صورتی که قرارداد اجاره به‌صورت رسمی در سامانه ثبت شده باشد، بهتر است فسخ نیز به صورت رسمی ثبت شود تا در آینده مشکلی برای طرفین ایجاد نشود.

چه تفاوتی بین فسخ، انفساخ و اقاله وجود دارد؟

در ادبیات حقوقی، سه اصطلاح نزدیک به هم وجود دارد:

• فسخ قرارداد اجاره یعنی پایان قرارداد به اراده یکی از طرفین با داشتن دلیل قانونی.

• انفساخ یعنی پایان خودبه‌خود قرارداد به‌دلیل اتفاق خاص (مثل نابودی مورد اجاره).

• اقاله یعنی توافق دو طرف برای خاتمه قرارداد، بدون نیاز به دلیل خاص.

پس در صورتی که مستاجر بخواهد با رضایت موجر قرارداد را زودتر از موعد پایان دهد، این کار اقاله نام دارد و از لحاظ قانونی هیچ مشکلی ندارد.

سخن آخر

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر امکان‌پذیر است، اما تنها در شرایط خاص. این کار باید با دلایل قانونی، توافق‌نامه‌های قبلی یا با رضایت موجر انجام شود. در غیر این صورت، ممکن است مستاجر نه‌تنها خسارت بپردازد، بلکه مجبور به ادامه سکونت یا تحمل تبعات حقوقی دیگر شود.

اگر درگیر مسائل مربوط به فسخ قرارداد اجاره هستید و نیاز به راهنمایی حقوقی دارید، مشورت با یک وکیل متخصص می‌تواند بهترین تصمیم باشد. سامان مقیمی، وکیل باتجربه در زمینه دعاوی ملکی و قراردادهای اجاره، گزینه‌ای قابل اعتماد برای دریافت مشاوره و پیگیری قانونی این موضوع است.