در دنیای امروز، داشتن اطلاعات حقوقی پایه درباره مسائل ملکی میتواند مانع از بروز دردسرهای بزرگ شود. یکی از موضوعاتی که افراد زیادی با آن سروکار دارند، اجاره ملک مشاع است. این موضوع زمانی پیچیدهتر میشود که یکی از شرکا بدون رضایت شریک دیگر اقدام به اجاره ملک کند.
در چنین شرایطی، ناآگاهی از قوانین میتواند مشکلات جدیتری ایجاد کند؛ به همین دلیل، مشورت با یک وکیل ملکی آگاه و متخصص میتواند راهحلهای مطمئنتری پیش روی شما بگذارد و مانع از تضییع حقوقتان شود. در این مقاله تلاش میکنیم با زبانی ساده و قابلفهم، موضوع اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک را بررسی کنیم و ببینیم چه پیامدهایی ممکن است داشته باشد.
ملک مشاع چیست؟
قبل از اینکه سراغ موضوع اصلی برویم، بهتر است بدانیم ملک مشاع اصلاً به چه معناست. ملک مشاع به ملکی گفته میشود که چند نفر به صورت مشترک در آن مالکیت دارند، بدون اینکه حدود و سهم مشخص هر فرد تفکیک شده باشد. یعنی هر کدام از مالکان، به اندازه سهمشان در کل ملک شریک هستند اما هیچکس مالک قسمت خاصی از ملک نیست.
مثال ساده: فرض کنید یک آپارتمان سهطبقه دارید که بین سه نفر بهصورت مشاع به ارث رسیده است. هیچکدام از این سه نفر نمیتواند ادعا کند که طبقه خاصی متعلق به اوست، مگر اینکه بینشان تفکیک صورت گرفته باشد.
قانون اجاره ملک مشاع چیست؟
طبق ماده ۵۸۱ قانون مدنی، هیچیک از شرکا حق ندارد بدون رضایت سایر شرکا در مال مشاع تصرف کند؛ بنابراین اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک یا شرکا، از نظر قانونی فقط نسبت به سهم خود فرد اجارهدهنده معتبر است و نسبت به سهم دیگران فاقد اثر حقوقی خواهد بود.
در چنین مواردی، سایر شرکا میتوانند از طریق مراجع قضایی اقدام به اعتراض، مطالبه اجرتالمثل، یا حتی خلع ید مستأجر نمایند. این قاعده قانونی برای حفظ حقوق همه مالکان مشاع وضع شده و مانع از اعمال سلیقه شخصی در اموال مشترک میشود.
تصرفات حقوقی در ملک مشاع
طبق قانون، هر مالک مشاعی میتواند در حدود سهم خود از ملک استفاده کند. اما مهمترین اصل در تصرفات این است که هرگونه تصرف مادی یا حقوقی در ملک مشاع، نیازمند رضایت سایر شرکا است. اجاره دادن، فروش، ساختوساز، یا حتی انجام تعمیرات اساسی در ملک، همگی از مصادیق تصرفاند و باید با رضایت تمام شرکا انجام شوند.
جلوگیری از اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک
گاهی ممکن است یکی از شرکا، بدون رضایت دیگران، ملک مشاع را به اجاره بدهد. در چنین شرایطی، شرکای دیگر میتوانند اقدامات قانونی برای جلوگیری از ادامه اجاره ملک مشاع انجام دهند. این اقدامات شامل:
-
دادخواست خلع ید مستاجر
-
درخواست ابطال اجارهنامه
-
مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف
-
ثبت اظهارنامه رسمی برای منع تصرفات آتی
بنابراین، اجاره ملک مشاع بدون هماهنگی با دیگر مالکان، قابلیت پیگیری حقوقی دارد.
ارتباط با جرم ممانعت از حق
اگر اجاره ملک مشاع باعث شود یکی از شرکا نتواند از حق خود استفاده کند یا عملاً از تصرف در ملک بازبماند، ممکن است موضوع از حالت حقوقی خارج و جنبه کیفری پیدا کند. بر اساس قانون، چنین رفتاری میتواند مشمول جرم ممانعت از حق یا مزاحمت برای حق مشاع شود. بنابراین، اجارهدهنده ممکن است نه تنها مسئول مدنی، بلکه در برابر قانون جزایی هم پاسخگو باشد.
اجاره مال مشاع چه حکمی دارد؟
از دیدگاه حقوقی، اگر اجاره ملک مشاع بدون رضایت تمام مالکان انجام شود:
-
اجارهنامه فقط نسبت به سهم اجارهدهنده صحیح است.
-
سایر مالکان میتوانند نسبت به سهم خود، خلع ید مستاجر را بخواهند.
-
در صورت اثبات ضرر، میتوانند خسارت یا اجرتالمثل دریافت کنند.
-
در صورت ایجاد مزاحمت یا محرومیت از حق، امکان شکایت کیفری وجود دارد.
اما اگر همه شرکا راضی باشند و اصول قانونی رعایت شود، اجاره مال مشاع کاملاً معتبر و قانونی خواهد بود.
تفاوت اجاره سهم مشاع با اجاره کل ملک
یکی از نکات مهم این است که شریک میتواند فقط سهم خودش از ملک مشاع را اجاره دهد. اما این اجاره باید به شکلی باشد که موجب مزاحمت برای دیگران نشود. مثلاً اگر شخصی سهم خود از یک باغ را اجاره دهد و مستاجر بخواهد در تمام باغ تردد کند، این کار خلاف قانون است. بنابراین، اجاره ملک مشاع باید محدود به سهم مشخص شده باشد و نباید موجب تصرف کل ملک یا ایجاد اختلاف با سایر شرکا شود.
سخن آخر
موضوع اجاره ملک مشاع نیاز به دقت و آگاهی زیادی دارد، بهویژه زمانی که یکی از شرکا بدون هماهنگی با دیگران اقدام به اجاره ملک میکند. قانون در این زمینه به وضوح اعلام کرده که تصرف در ملک مشاع، بدون رضایت سایر مالکان، ممنوع است.
بنابراین اگر در ملکی شریک هستید، یا قصد اجاره ملکی را دارید که چند مالک دارد، حتماً از رضایت همه شرکا مطمئن شوید. در پایان یادآور میشویم که هر گونه اقدام ناآگاهانه در زمینه اجاره ملک مشاع میتواند تبعات حقوقی و مالی سنگینی داشته باشد. آگاهی، مشورت حقوقی با یک وکیل متخصص مانند سامان مقیمی و رعایت قوانین، همیشه بهترین راهحل هستند.