فروش ملک ورثه ای یکی از موضوعات رایج در حوزه املاک است که ممکن است بسیاری از افراد حداقل یکبار در زندگی با آن روبرو شوند. وقتی فردی فوت میکند و ملکی از او بهجا میماند، وراث برای استفاده، اجاره یا فروش آن باید طبق قانون اقدام کنند. اما چون این نوع ملک، بین چند نفر به ارث میرسد، فروش آن با ملک شخصی تفاوتهایی دارد و شرایط و مراحل خاص خودش را دارد.
فروش ملک ورثه ای نیازمند رضایت تمام وراث، دریافت گواهی انحصار وراثت، پرداخت مالیات بر ارث و ارائه سند رسمی ملک است. پس از طی این مراحل قانونی، ملک میتواند بهصورت یکجا یا با تقسیمنامه بین وراث به فروش برسد. برای پیشگیری از اختلاف یا مسائل حقوقی، بهتر است در تمام مراحل فروش ملک وراثتی از راهنمایی یک وکیل ملکی متخصص استفاده شود.
شرایط فروش ملک ورثه ای
قبل از ورود به بحث فروش، بهتر است بدانیم اصلاً ملک ورثهای چه نوع ملکی است. وقتی شخصی فوت میکند، داراییهای او (ازجمله خانه، زمین، مغازه و…) بین ورثه طبق قانون تقسیم میشود.
در این حالت، مالکیت ملک به چند نفر میرسد و به آن ملک، “ملک ورثهای” گفته میشود. برای فروش ملک ورثه ای، باید همهی وراث با این تصمیم موافق باشند، چون تا زمانیکه سهم هر وارث مشخص نشود، هیچکدام از آنها نمیتوانند بهتنهایی نسبت به فروش کل ملک اقدام کنند.
برای اینکه فروش ملک ورثه ای بهدرستی انجام شود، چند شرط مهم باید رعایت شود:
-
رضایت تمام وراث: فروش فقط زمانی ممکن است که همهی وراث با آن موافق باشند. حتی اگر یکی از وراث مخالف باشد، فروش قانونی نیست.
-
مشخص بودن سند ملک: سند ملک باید رسمی و قانونی باشد. فروش املاک قولنامهای یا دارای مشکلات ثبتی در شرایط ورثهای بسیار پرریسک است.
-
پرداخت مالیات و تسویه بدهیها: باید تمامی بدهیهای متوفی از جمله بدهیهای بانکی، مالیاتی و… مشخص و تسویه شود.
مراحل قانونی فروش ملک ورثه ای
فروش ملک ورثه ای شامل چند مرحله مهم و قانونی است که باید قدمبهقدم و با دقت طی شود. در این مسیر، حضور یک وکیل خانواده میتواند بسیار مفید باشد؛ چرا که این وکلا با روند انحصار وراثت، رضایتنامهها، مسائل حقوقی بین وراث و نحوه تقسیم ترکه آشنایی کامل دارند. در ادامه این مراحل را توضیح میدهیم:
۱. دریافت گواهی فوت
اولین قدم برای فروش ملک ورثه ای، گرفتن گواهی فوت از اداره ثبت احوال است. این گواهی، مبنای شروع فرایند انحصار وراثت است و بدون آن، هیچکدام از مراحل بعدی قابل انجام نیست.
۲. گرفتن گواهی انحصار وراثت
مهمترین مرحله در فروش ملک ورثه ای، گرفتن گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف است. این گواهی مشخص میکند که چه کسانی وارث قانونی متوفی هستند و سهم هرکدام چقدر است. برای گرفتن این گواهی باید مدارکی مثل شناسنامه و کارت ملی وراث، سند ملک، استشهادیه، گواهی فوت و… ارائه شود.
۳. بررسی و پرداخت مالیات بر ارث
قبل از فروش، وراث باید مالیات بر ارث ملک را پرداخت کنند. اداره مالیات، ارزش ملک را بر اساس قیمت روز محاسبه کرده و مالیات مربوط به سهم هر وارث را مشخص میکند. بدون پرداخت مالیات، صدور مفاصاحساب مالیاتی ممکن نیست و بدون این مفاصاحساب، امکان انتقال رسمی سند به خریدار وجود ندارد.
۴. تقسیمنامه رسمی (در صورت لزوم)
اگر وراث بخواهند سهم خود را جدا کرده و بهصورت مستقل بفروشند، باید یک تقسیمنامه رسمی تهیه کنند. این تقسیمنامه معمولاً در دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود و بر اساس آن، هرکدام از وراث صاحب بخش مشخصی از ملک میشوند. البته در بسیاری از موارد، وراث تصمیم میگیرند ملک را بهصورت یکجا بفروشند و سپس وجه فروش را بین خود تقسیم کنند.
مدارک لازم برای فروش ملک ورثه ای
برای فروش ملک ورثه ای باید مدارک زیر را آماده داشته باشید:
-
گواهی فوت متوفی
-
گواهی انحصار وراثت
-
شناسنامه و کارت ملی تمامی وراث
-
سند رسمی ملک
-
مفاصاحساب مالیاتی (مالیات بر ارث)
-
در صورت وجود، تقسیمنامه رسمی یا رضایتنامه محضری
مشکلات احتمالی در فروش ملک وراثتی
فروش ملک ورثهای بهدلیل تعدد مالکان و پیچیدگیهای قانونی، ممکن است با مشکلاتی همراه شود. برخی از رایجترین چالشها عبارتند از:
-
مخالفت یکی از وراث با فروش: در این حالت باید از طریق مراجع قضایی اقدام شود یا سایر وراث سعی کنند رضایت او را جلب کنند. گاهیاوقات، سهم مخالففروش به دیگران فروخته میشود و بعد ملک بهفروش میرسد.
-
عدم توافق بر قیمت فروش: وراث ممکن است بر سر قیمت نهایی فروش اختلافنظر داشته باشند. بهترین راه در این شرایط، گرفتن نظر کارشناس رسمی دادگستری است تا قیمت واقعی ملک تعیین شود.
-
مشکلات مربوط به سند یا مالکیت: اگر ملک مشکلات ثبتی داشته باشد (مثلاً هنوز سند تکبرگ نشده یا دارای معارض باشد)، فروش آن با تاخیر یا حتی توقف مواجه خواهد شد. بررسی وضعیت سند پیش از شروع فرایند فروش بسیار مهم است.
نکات مهم در فروش ملک وراثتی
برای اینکه در فرایند فروش ملک ورثه ای دچار مشکل نشوید، به نکات زیر توجه کنید:
-
حتماً برای تمام مراحل از مشاور حقوقی و یا وکیل با تجربه مانند سامان مقیمی کمک بگیرید، بهویژه اگر بین وراث اختلاف وجود دارد.
-
اگر یکی از وراث در دسترس نیست (مثلاً خارج از کشور است)، باید وکالتنامه قانونی از او تهیه شود.
-
بهتر است فروش با تنظیم مبایعهنامه رسمی در دفاتر اسناد رسمی یا بنگاههای معتبر صورت بگیرد.
-
پیش از فروش، وضعیت ملک را از نظر بدهی به شهرداری، انشعابات، عوارض و… بررسی و تسویه کنید.
سخن آخر
فروش ملک ورثهای شاید در نگاه اول ساده بهنظر برسد، اما نیازمند طی مراحل قانونی مشخص و هماهنگی کامل بین همهی وراث است. نداشتن آگاهی از قوانین مربوط به انحصار وراثت، مالیات بر ارث، تقسیمنامه و رضایتنامه میتواند فرایند فروش را طولانی و حتی متوقف کند.
بنابراین اگر تصمیم به فروش ملک ورثهای دارید، حتماً از همان ابتدا مدارک را بهصورت کامل آماده کنید، با وکیل حرفه ای مشورت داشته باشید و مراحل را با دقت و حوصله جلو ببرید. در چنین شرایطی، فروش بدون دردسر و با رضایت کامل انجام خواهد شد.