خیارات در معامله ملک، اختیاراتی هستند که طبق شرایط خاصی به طرفین (خریدار و فروشنده) قرارداد داده میشود تا هر کدام از طرفین بتوانند معامله را فسخ کنند. بنابراین خیارات در معامله ملک یک ابزار حقوقی است که برای حفظ عدالت بین طرفین و رفع ضرر در معاملات ملکی در نظر گرفته میشود. البته طبق قانون مدنی ایران تنها برخی از خیارات در معاملات ملکی کاربرد دارد که در ادامه به بررسی این خیارات میپردازیم.
انواع خیار در معاملات ملکی
در معاملات ملکی چنانچه یکی از طرفین قرارداد نخواهد به تعهدات خود عمل کند طرف دیگر معامله از طریق اعمال خیار در قرارداد میتواند برای جبران نقصها و یا دفع فریبکاریها معامله را فسخ و برهم بزند. به شرط آنکه موقع بستن قرارداد حق خیارات معامله ملک و فسخ قرارداد را عنوان کرده باشند. اگر شما هم در مورد انواع خیارات و چگونگی اعمال آنها سؤال و یا ابهامی دارید میتوانید در هر کجای کشور با بنده سامان مقیمی به عنوان یکی از معتبرترین وکلای ملکی و قراردادی در کشور مشاوره رایگان داشته باشید. اما خوب است بدانید که از جمله پرکاربردترین این خیارات در معامله ملک موارد ذیل هستند:
| نوع خیار | توضیحات مهم و موارد کاربرد | نکات تکمیلی و مشورتی |
|---|---|---|
| خیار شرط | در صورت توافق طرفین، امکان فسخ در مدت معین قبل از فسخ، با رعایت شروط قرارداد | بهتر است توسط وکیل تنظیم و تنظیم شود، وکیل در زمان فسخ نقش مهمی دارد |
| خیار عیب | در صورت وجود عیب پنهان در ملک که قبل از خرید اطلاع نداشتید، قابل فسخ است | استفاده از وکیل در بررسی دقیق ملک قبل از عقد قرارداد |
| خیار غبن | در صورت ضرر فاحش و قابل اثبات، خریدار حق فسخ دارد | نیاز به اثبات غبن فاحش و مشاوره حقوقی دقیق |
| خیار تدلیس | در صورت فریب، تقلب یا عیب آشکار، معامله قابل فسخ است | باید مدارک و مستندات کافی برای اثبات تدلیس داشت |
| خیار تاخیر ثمن | پس از ۳ روز از موعد پرداخت، فروشنده میتواند معامله را فسخ کند | رعایت دقیق مهلت زمانی و شواهد پرداخت لازم است |
| خیار تبعض صفقه | اگر قسمتی از ملک مال دیگری باشد و مجوز فروش نداشته باشد، فسخ ممکن است | معمولا نیاز به بررسی حقوقی کامل ملک و مدارک مالکیت |
| خیار رویت و تخلف وصف | اگر ملک ویژگیهای قرارداد را نداشته باشد و خریدار ندیده باشد، قابل فسخ است | مهم است ملک قبل از خرید دیده شود، در صورت عدم دیدن، استثنا دارد |
| خیار مجلس | در هنگام جلسه معامله، در صورت پشیمانی، طرفین میتوانند قرارداد را فسخ کنند | سریعالعمل بودن و حضور در جلسه بسیار مهم است |
| خیار تعذر تسلیم | در صورت عدم تحویل ملک به علت توقیف قضایی یا دلایل دیگر، قابل اعمال است | شامل مواردی مانند توقیف قانونی یا عدم امکان تحویل است |
خیار شرط
این نوع خیار هنگامی اعمال میشود که موقع انعقاد قرارداد به یکی از طرفین معامله، هر دو طرف و یا حتی یکی به عنوان شخص ثالث اجازهای برای فسخ قرارداد در مدت مشخصی داده شده باشد. البته قبل از فسخ قرارداد موقع خرید، فروش، اجاره و امور مالکیت بهتر است با یک وکیل ملکی در ارتباط باشید. چرا که وکیل ملکی با بررسی و تهیه قراردادهای خرید و فروش، اجاره، انتقال مالکیت و سایر معاملات ملکی به شما اطمینان میدهد که حقوق و تعهدات شما رعایت شده است.
از طرفی در صورت بروز اختلافات حقوقی مرتبط با ملک مثل فسخ قرارداد وکیل باتجربه ملکی میتواند به عنوان نماینده حقوقی شما در دادگاه حضور داشته باشد و به دفاع از حقوق شما بپردازد.
خیار عیب
چنانچه در ملک مورد معامله عیب و یا نقصی وجود داشته باشد به طوری که قبل از بستن قرارداد، خریدار آن هیچ اطلاعی نداشته است، خریدار میتواند بر اساس انواع خیارات در املاک مانند خیار عیب، معامله را فسخ کند. بنابراین به شما توصیه میکنیم در زمان عقد قراردادهای ملکی از یک وکیل قرارداد کمک بگیرید؛ چون یک وکیل قرارداد خوب اطلاعات لازم و کافی را دربارهی عقد قرارداد و مفاد آن دارد و سعی میکند با دانش و تخصص خود، بهترین قرارداد را برای شما عقد نماید.
گاهی اوقات نوشتن یا ننوشتن یک جمله در قرارداد میتواند خسارتهای جبرانناپذیری را به شما وارد کند. گاهی نیز ممکن است شما از برخی از بندهای قرارداد بیاطلاع باشید. پس، یک وکیل قرارداد میتواند کمک قابل توجهی به شما کند.
خیار غبن
اگر خریدار در معامله ملکی متحمل غبن یا همان ضرر شود میتواند بر اساس خیارات در معامله در اسرع وقت قرارداد را فسخ کند. به شرط آنکه غبن فاحش بوده و قابل اصلاح نباشد.
خیار تدلیس
اگر فروشنده ملکی، فردی را با فریب و تقلب مجبور به خرید ملک خود کند و یا ملک عیب و نقصی آشکارا داشته باشد خریدار میتواند بر اساس خیارات ملک قولنامهای معامله را فسخ کند.
خیار تاخیر ثمن
اگر خریدار ملک نتواند بهای ملک خریداری شده را در زمان مشخص شده پرداخت کند فروشنده این اختیار را دارد تا بعد از گذشت ۳ روز از تاریخ بیع، معامله را فسخ کند.
خیار تبعض صفقه
اگر قسمتی از ملک فروخته شده مال دیگری باشد و فروشنده حق فروش آن قسمت از ملک را نداشته باشد، خریدار این اجازه را دارد که کل معامله و یا فقط قسمتی که مال غیر است را فسخ کند.
خیار رویت و تخلف وصف
اگر ملک فروخته شده ویژگیهای نام برده در قرارداد ملک را نداشته باشد در چنین حالتی اگر خریدار ملک را ندیده باشد میتواند بر اساس خیار رویت و تخلف وصف معامله را فسخ کند.
خیار مجلس
این خیار از خیارات در معامله ملک به طرفین قرارداد اجازه میدهد تا زمانی که طرفین در جلسه معامله قرار دارند در صورت پشیمان شدن، قرارداد را فسخ کنند.
خیار تعذر تسلیم
این خیار از خیارات در معامله ملک زمانی اعمال میشود که ملک مورد نظر به هر علتی غیر قابل تحویل به خریدار باشد مثل زمانی که ملک مورد معامله در توقیف قضائی باشد و یا فروشنده به دلایلی نتواند ملک را به خریدار تحویل دهد.
شرایط اعمال خیارات در معامله ملک
لازم است فردی که قصد دارد از خیار استفاده کند به طرف مقابل و یا حتی در برخی شرایط به دادگاه اصلاح دهد که قصد دارد بر اساس خیارات در معامله ملک، قرارداد را فسخ کند. البته در بعضی مواقع، مهلت مشخص شدهای برای اعمال خیارات در معاملات ملکی وجود دارد که باید در مدت معینی رعایت شود.
کاربرد خیارات در معاملات املاک
- پیشگیری از اختلافات موقع معاملات ملک، مشارکت در ساخت و یا پیش فروش املاک
- رفع ضرر در معاملههایی که ارزش اقتصادی بالایی دارند.
- افزایش اطمینان طرفین در معامله و شفافیت در تنظیم معاملات پیچیده